Taxarea chiriilor în 2026 – impozit, CASS și obligații pentru proprietari

Din 1 ianuarie 2026, sistemul de taxare a veniturilor din chirii va suferi noi modificări. Codul fiscal actualizat impune reguli mai clare privind impozitul pe venit, contribuția la sănătate (CASS) și obligațiile declarative pentru proprietarii persoane fizice sau juridice. Scopul principal al schimbărilor este extinderea bazei de impozitare și reducerea evaziunii fiscale din piața imobiliară.

Acest articol explică în detaliu cum se calculează impozitul pe chirii, ce plafoane se aplică pentru CASS și ce formulare trebuie depuse la ANAF în 2026.

1️⃣ Impozitul pe venitul din chirii

Persoanele fizice care închiriază imobile datorează un impozit de 10% asupra venitului net. Din 2026, nu se mai aplică cota forfetară de cheltuieli de 20%, ceea ce înseamnă că impozitul se calculează direct la valoarea brută a chiriei.

Astfel, dacă un proprietar închiriază un apartament cu 2.500 lei/lună, venitul anual impozabil este:

Impozitul se declară prin Declarația Unică (Formular 212) și se plătește până la 25 mai 2027 pentru veniturile din anul 2026.

2️⃣ CASS pentru chirii în 2026

Pe lângă impozit, proprietarii datorează și contribuția la sănătate (CASS) dacă veniturile cumulate din chirii, dividende sau alte surse depășesc anumite plafoane. Plafoanele sunt exprimate în funcție de salariul minim brut (estimat la 3.800 lei în 2026).

Așadar, dacă o persoană închiriază două apartamente și obține 60.000 lei/an, va datora 10% impozit (6.000 lei) + 4.560 lei CASS, total 10.560 lei (≈17,6% din venit).

3️⃣ Obligațiile proprietarilor

• Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare;
• Depunerea Declarației Unice anual, până la 25 mai pentru veniturile din anul precedent;
• Actualizarea contractelor și notificarea chiriașilor dacă se modifică valoarea chiriei sau durata contractului;
• Plata impozitului și a CASS până la termenele legale (trimestrial sau anual).

4️⃣ Ce se întâmplă dacă nu declari chiria

ANAF are acces direct la datele din platformele de închirieri online (Airbnb, Booking, OLX etc.) și la tranzacțiile bancare. În cazul în care veniturile din chirii nu sunt declarate, proprietarul riscă:

• Impunere retroactivă pentru ultimii 5 ani;
• Dobânzi și penalități de 0,02%/zi;
• Amenzi între 500 și 5.000 lei;
• Reîncadrarea activității ca venit din activitate independentă dacă se desfășoară în mod repetitiv (mai mult de 5 chirii active/an).

5️⃣ Chiriile plătite de firme

Atunci când chiriașul este o firmă, tratamentul fiscal diferă:

• Pentru proprietar persoană fizică – venitul se impozitează ca în orice alt caz, dar firma reține și virează impozitul dacă este prevăzut în contract;
• Pentru proprietar persoană juridică – chiria este inclusă în veniturile contabile și supusă impozitului pe profit (16%) sau micro (1%/3%);
• TVA-ul se aplică doar dacă proprietarul este plătitor de TVA și optează pentru taxare.

De exemplu, dacă un SRL închiriază o locuință către o altă firmă pentru 5.000 lei/lună, venitul anual de 60.000 lei va fi impozitat cu 1% (micro) sau 16% (profit), în funcție de regim.

6️⃣ Deductibilitatea cheltuielilor

Persoanele fizice nu pot deduce cheltuieli aferente întreținerii locuinței (reparații, utilități, comisioane), însă firmele pot deduce integral aceste costuri dacă sunt justificate contabil și legate de activitatea economică.

Exemplu: o firmă care închiriază un spațiu plătește lunar 1.000 lei întreținere, 300 lei energie și 200 lei curățenie. Toate aceste cheltuieli sunt deductibile fiscal, reducând baza de impozitare.

7️⃣ Chiriile în valută – conversia și impozitarea

Chiriile stabilite în euro sau dolari se declară la echivalentul în lei la cursul BNR din ziua încasării. Impozitul și CASS se calculează în lei. Este recomandat ca proprietarii să păstreze extrasele de cont și cursurile aplicate pentru fiecare lună.

8️⃣ Situații speciale

• Subînchirierea – venitul obținut de chiriaș prin subînchiriere se impozitează separat, cu aceleași cote de 10% + CASS;
• Închirierea prin platforme online – se consideră activitate turistică dacă depășește 90 zile/an și se impune înregistrarea ca PFA sau SRL;
• Locuințele de serviciu – nu se impozitează suplimentar dacă sunt oferite gratuit angajaților și prevăzute în contractul de muncă.

9️⃣ Recomandări pentru 2026

• Verifică plafonul anual de 6 salarii minime pentru CASS – o singură sursă suplimentară de venit te poate obliga la plata contribuției;
• Depune Declarația Unică online prin Spațiul Privat Virtual – este rapid și eviți erorile de completare;
• Solicită contabilului o simulare pentru optimizarea fiscală, mai ales dacă ai mai multe surse de venit (chirii, dividende, PFA);
• Dacă deții mai multe proprietăți închiriate, analizează trecerea la un SRL imobiliar – impozitarea poate fi mai avantajoasă pe termen lung.

🔟 Concluzie

Taxarea chiriilor în 2026 devine mai transparentă, dar și mai strictă. Statul extinde controlul asupra veniturilor declarate, iar proprietarii trebuie să fie corecți și organizați pentru a evita penalitățile. CASS-ul și impozitul de 10% reprezintă împreună o povară fiscală de aproape 20%, însă pot fi optimizate printr-o planificare inteligentă.

Publicat de echipa calculator-taxe.eu – ghid complet pentru contribuabili, contabili și investitori imobiliari din România.