Impozitarea vânzării locuințelor deținute mai puțin de 3 ani – reguli 2025–2026

Începând cu 1 ianuarie 2025, regulile privind impozitarea vânzării locuințelor și apartamentelor deținute o perioadă scurtă s-au modificat semnificativ. Noul Cod fiscal stabilește cote mai mari de impozit pentru tranzacțiile realizate la mai puțin de 3 ani de la achiziție, în încercarea de a descuraja speculațiile imobiliare și de a uniformiza tratamentul fiscal dintre persoane fizice și juridice.

Aceste schimbări vizează atât persoanele fizice care vând apartamente, cât și firmele care desfășoară activități imobiliare. În articolul de față explicăm concret cum se calculează impozitul, care sunt excepțiile și ce strategii pot aplica contribuabilii pentru a evita plata suplimentară a taxelor.

1️⃣ Reguli generale – persoane fizice

Conform art. 111 din Codul fiscal 2025, persoanele fizice care vând bunuri imobile datorează impozit în funcție de perioada deținerii:

• 1% din prețul de vânzare – dacă imobilul a fost deținut mai mult de 3 ani;
• 3% din prețul de vânzare – dacă imobilul a fost deținut mai puțin de 3 ani.

De asemenea, veniturile din vânzarea locuinței proprii sunt scutite de impozit până la valoarea de 600.000 lei, dacă imobilul a fost deținut mai mult de 3 ani și este utilizat ca reședință principală.

2️⃣ Exemple de calcul

Impozitul se reține și se virează la buget de către notarul public în momentul autentificării actului de vânzare. Contribuabilul nu trebuie să depună declarații suplimentare.

3️⃣ Vânzarea de imobile de către firme

Persoanele juridice (SRL, SA, PFA cu cod CAEN 6810 sau 4110) nu datorează impozit procentual la notar, ci includ venitul din vânzare în baza de calcul pentru impozitul pe profit (16%) sau impozitul pe venitul microîntreprinderilor (1% sau 3%).

Diferențele principale sunt:

• Vânzările de imobile de către firme sunt considerate activitate economică, nu tranzacții ocazionale;
• Cheltuielile aferente construcției sau achiziției sunt deductibile fiscal;
• Dacă firma vinde sub 5 locuințe pe an, poate fi tratată ca persoană fizică din punct de vedere al TVA (doar în cazuri excepționale).

4️⃣ TVA la vânzarea apartamentelor noi

O altă noutate majoră o reprezintă TVA-ul aplicat la vânzarea locuințelor noi. Din 1 august 2025, TVA-ul standard crește la 21%, iar regimul redus de 5% rămâne aplicabil doar pentru:

• locuințe sub 120 m²;
• valoare maximă de 120.000 € (inclusiv TVA);
• cumpărători persoane fizice care nu au mai beneficiat de această facilitate.

Astfel, o firmă care vinde un apartament de 100.000 € va include 21.000 € TVA, în timp ce un dezvoltator care vinde locuințe eligibile poate aplica 11% sau 5%, în funcție de destinație și program.

5️⃣ Impozitarea câștigului net pentru persoane fizice active în imobiliare

ANAF monitorizează contribuabilii care realizează mai mult de două vânzări de imobile într-un an. Dacă activitatea are caracter repetitiv, se poate reîncadra ca activitate economică independentă, supusă impozitului pe venit (10%) + contribuții sociale (CASS, CAS).

De exemplu, o persoană care cumpără și revinde 3 apartamente într-un an poate fi considerată dezvoltator imobiliar și impozitată similar unei firme. În acest caz, se impune și obligația de înregistrare în scopuri de TVA.

6️⃣ Excepții și scutiri

Codul fiscal prevede câteva situații în care nu se aplică impozitul pe vânzare:

• Transmiterea imobilelor prin moștenire;
• Schimburile de locuințe între persoane fizice, dacă valorile sunt echivalente;
• Vânzarea locuinței proprii urmată de achiziția alteia în maximum 12 luni – pentru a încuraja mobilitatea rezidențială;
• Donarea imobilelor către rude de gradul I.

7️⃣ Recomandări pentru contribuabili

• Verificați data exactă a achiziției în actele notariale – diferența de câteva zile poate schimba cota de impozitare;
• Evitați vânzarea sub 3 ani de la cumpărare dacă nu este urgentă – diferența de impozit este semnificativă (3% vs. 1%);
• Consultați notarul înainte de semnare pentru a estima costurile totale (impozit + taxe notariale + onorariu);
• În cazul firmelor, planificați vânzarea în funcție de statutul fiscal (micro sau profit) pentru a optimiza costul total.

8️⃣ Studiu de caz – vânzare după 2 ani vs. 3 ani

Maria cumpără în 2023 un apartament în București cu 100.000 €. În 2025 decide să-l vândă cu 130.000 €.

Fiind deținut mai puțin de 3 ani, impozitul este 3% x 130.000 € = 3.900 €.
Dacă ar fi așteptat până în 2026, ar fi plătit doar 1.300 € impozit – o diferență de 2.600 €.

Prin urmare, planificarea momentului vânzării poate aduce economii fiscale considerabile.

9️⃣ Declarații și obligații

Notarul public calculează și reține impozitul la sursă. În cazul în care tranzacția nu se realizează prin notar (situație rară, dar posibilă la executări silite sau adjudecări judiciare), contribuabilul trebuie să depună Declarația Unică până la data de 25 mai a anului următor.

🔟 Concluzie

Perioada 2025–2026 aduce o fiscalitate mai strictă în domeniul imobiliar. Persoanele fizice care vând imobile la scurt timp după achiziție vor suporta cote mai mari, în timp ce firmele vor continua să aplice impozitul standard pe profit, dar cu reguli contabile mai clare.

Articol redactat de echipa calculator-taxe.eu – sursa ta completă pentru taxe, impozite și reglementări fiscale actualizate.