Impozitul pe locuințe 2025–2026: diferențe majore între persoane fizice și firme

Începând cu 1 ianuarie 2025, regimul de impozitare a locuințelor și apartamentelor în România se schimbă substanțial. Noile reguli introduc diferențe semnificative între proprietarii persoane fizice și persoanele juridice (firme, PFA-uri, SRL-uri). Aceste modificări vizează creșterea echității fiscale și aducerea valorilor de impozitare mai aproape de realitatea pieței imobiliare.

Din 2026, autoritățile locale vor aplica un sistem bazat pe valoarea de piață reală a imobilelor, determinată prin evaluări periodice sau prin ghidurile notariale. Asta înseamnă că impozitele locale vor crește pentru majoritatea proprietăților urbane, mai ales pentru firmele care dețin apartamente și clădiri cu destinație mixtă.

1️⃣ Impozitul pentru persoane fizice

Persoanele fizice datorează impozitul pe clădiri în funcție de destinația imobilului (rezidențial, nerezidențial sau mixt). Conform modificărilor din Legea 30/2025 privind codul fiscal local:

• Clădirile rezidențiale sunt taxate cu 0,1% – 0,2% din valoarea impozabilă;
• Clădirile nerezidențiale (de exemplu, apartamente închiriate pentru birouri) – între 0,5% și 1,3%;
• Clădirile cu destinație mixtă – impozitul se calculează proporțional cu suprafața folosită pentru fiecare scop.

Valoarea impozabilă este stabilită de primărie pe baza grilelor notariale actualizate sau a declarațiilor depuse de proprietar. Dacă nu se depune o evaluare la fiecare 5 ani, autoritatea locală poate aplica cota maximă prevăzută de lege.

2️⃣ Impozitul pentru firme (persoane juridice)

Firmele care dețin locuințe sau apartamente sunt impozitate mult mai sever decât persoanele fizice. Începând cu 2025:

• Cota de impozitare este de 1% – 1,5% din valoarea contabilă a imobilului (sau din valoarea de piață actualizată dacă e mai mare);
• Evaluarea trebuie actualizată la fiecare 3 ani printr-un raport ANEVAR;
• Dacă evaluarea lipsește, primăria aplică automat cota de 5% – o penalizare severă pentru neactualizarea valorii.

Astfel, o firmă care deține un apartament evaluat la 600.000 lei va plăti anual între 6.000 și 9.000 lei impozit, față de doar 600 – 1.200 lei pentru o persoană fizică.

3️⃣ Exemple de calcul comparativ

Diferențele sunt uriașe, mai ales pentru firmele care au achiziționat locuințe în scop investițional sau pentru închiriere.

4️⃣ Impozitul pe veniturile din chirii

Pe lângă impozitul local, proprietarii datorează și impozit pe veniturile obținute din chirii. Regula diferă în funcție de tipul proprietarului:

• Persoanele fizice plătesc 10% impozit pe venit + CASS (10%) dacă depășesc plafonul anual de 6 salarii minime (≈22.200 lei);
• Firmele includ chiria în venitul impozabil și plătesc 16% impozit pe profit (sau 1–3% dacă sunt microîntreprinderi).

De exemplu, o persoană fizică ce închiriază un apartament cu 3.000 lei/lună (36.000 lei/an) va datora 3.600 lei impozit + 2.220 lei CASS (dacă depășește plafonul).

5️⃣ TVA la vânzarea locuințelor de către firme

O altă diferență importantă apare la vânzarea locuințelor. Începând cu 2025, TVA-ul redus de 5% se aplică doar pentru locuințele sub 120 m² și valoare de până la 120.000 euro, dar numai pentru persoane fizice.

Firmele care vând apartamente plătesc TVA standard (21% din august 2025), chiar dacă imobilele sunt noi. Doar în cazul proiectelor de locuințe sociale sau ANL se pot aplica cote reduse (11%).

Așadar, un apartament vândut de o firmă la 500.000 lei va include TVA de 105.000 lei (21%), în timp ce o persoană fizică revinde fără TVA, dacă nu este considerată comerciant imobiliar.

6️⃣ Destinația clădirii — factor decisiv

Autoritățile locale verifică tot mai des destinația reală a imobilelor. Dacă o persoană fizică declară o locuință drept rezidențială, dar desfășoară activitate economică acolo (birou, salon, cabinet), primăria poate reclasifica imobilul drept nerezidențial și recalcula impozitul cu retroactivitate.

De asemenea, firmele care declară apartamentele drept „închiriate în scop rezidențial” trebuie să demonstreze că nu le utilizează pentru alte activități comerciale.

7️⃣ Reevaluarea imobilelor și declarațiile la primărie

Atât persoanele fizice, cât și firmele trebuie să depună declarații actualizate la primărie până la 31 martie a fiecărui an fiscal, dacă s-au produs modificări: schimbarea destinației, renovări majore, schimbarea proprietarului sau reevaluare.

În lipsa acestor declarații, autoritatea locală poate aplica cota maximă (1,5% pentru persoane fizice, 5% pentru firme fără evaluare).

8️⃣ Concluzie

În perioada 2025–2026, diferența de impozitare între persoane fizice și juridice devine mai accentuată ca niciodată. Dacă pentru o persoană fizică impozitul pe locuință rămâne suportabil, pentru firme acesta devine o povară financiară semnificativă, mai ales în orașele mari.

Firmele care dețin apartamente în scop investițional ar trebui să analizeze atent dacă mențin proprietățile pe firmă sau le transferă către acționari persoane fizice, prin vânzare sau divizare patrimonială.

Publicat de echipa calculator-taxe.eu – platformă de analiză și simulare fiscală pentru antreprenori și proprietari din România.